Két teljesen különböző ügy, mégis ugyanaz a kérdés: mennyit ér valójában az ingatlan?
Értékbecslőként az egyik leggyakoribb kérdés, amit feltesznek nekem, egyszerűen így hangzik: „Mennyit ér az ingatlanom?”
A kérdés egyszerűnek tűnik, a válasz azonban ritkán az. Egy ingatlan értékét nem lehet pusztán néhány internetes hirdetésből, a szomszéd véleményéből vagy abból meghatározni, hogy valaki a környéken mennyiért szeretné eladni a saját lakását vagy házát.
Az évek során azt tapasztaltam, hogy minden ingatlan mögött van egy történet. Van, amikor valaki eladni készül az otthonát, és szeretné tudni, hogy nem árazza-e alul vagy túl magasra. Máskor egy jogi vagy közjegyzői ügyben kell szakmai választ adni arra, hogy egy ingatlan mennyit ért egy meghatározott időpontban.
Két megtörtént eset jól megmutatja, mennyire különböző lehet ugyanaz a szakmai feladat.
Röviden: mitől függ egy ingatlan valós értéke?
Az ingatlan valós piaci értékének meghatározása nem egyetlen négyzetméterár alkalmazását jelenti. Az értékelés során az ingatlan egyedi adottságait, műszaki állapotát, elhelyezkedését, környezetét és a releváns piaci adatokat együttesen kell vizsgálni.
Ezért két azonos méretű, akár ugyanazon a környéken található ingatlan értéke között is lehet különbség. Aki szeretné részletesebben megérteni, miért nem pusztán megérzés kérdése egy ingatlan értéke, annak érdemes elolvasnia az ingatlan valódi értékéről szóló részletes összefoglalónkat.
Egy lakás, ahol nem mindegy, milyen szám kerül a papírra
Az egyik megbízásnál egy lakóingatlan tulajdonosa keresett meg bennünket. Nem volt különleges vagy bonyolult történet: egyszerűen szerette volna pontosan tudni, mennyit ér az ingatlana. Ez sokkal gyakoribb helyzet, mint elsőre gondolnánk.
Az ingatlan tulajdonosa eladás előtt állhat, vásárolni szeretne egy másik ingatlant, vagy egyszerűen szeretné reálisan látni a vagyona aktuális értékét. Ilyenkor az ingatlan értékbecslés nem egy jól hangzó eladási ár meghatározásáról szól, hanem arról, hogy szakmailag alátámasztható kép alakuljon ki az ingatlan értékéről.
Mit néz az értékbecslő a helyszínen?
Amikor egy ilyen helyszínre érkezem, természetesen nemcsak a négyzetmétert nézem.
Végigjárom az ingatlant, megvizsgálom többek között:
- az ingatlan általános állapotát,
- az alaprajzi kialakítást,
- a műszaki jellemzőket,
- az elhelyezkedést,
- a környezetet,
- valamint azokat az egyedi adottságokat, amelyek egy internetes hirdetésből sokszor egyáltalán nem láthatók. Egy lakás vagy családi ház értékét ugyanis nem kizárólag az határozza meg, hogy mekkora. Egy ingatlan adottságainak összessége számít. A lakóingatlan értékbecslés ezért helyszíni vizsgálatra, az ingatlan jellemzőinek értékelésére és piaci elemzésre épül.
A helyszíni szemle után kezdődik az elemzés
Ezután jön az a rész, amit kívülről talán kevésbé látványosnak, de értékbecslőként annál fontosabb munkának tartok: a piaci adatok elemzése.
Nem az a célom, hogy mondjak egy jól hangzó összeget. Az a célom, hogy az ingatlan valós piaci értéke szakmailag megindokolható legyen. Ez fontos különbség. Az interneten látható hirdetési ár önmagában nem bizonyítja, hogy egy adott ingatlan valóban annyit ér. A hirdetésben szereplő összeg alapvetően az eladó által meghatározott kínálati ár. Az értékbecslés ennél összetettebb vizsgálat.
Mi történhet, ha rosszul határozzák meg az ingatlan árát?
Egy pontatlanul meghatározott ár két irányba viheti el az eladót.
Ha túl magas az ár
A túl magas induló ár azt eredményezheti, hogy az ingatlan hosszabb ideig marad a piacon. Ilyenkor gyakran egymást követik az árcsökkentések, miközben az ingatlan már hosszabb ideje szerepel a kínálatban.
Ha túl alacsony az ár
A másik véglet sem feltétlenül kedvező. Ha a tulajdonos a tényleges piaci lehetőségeknél lényegesen alacsonyabb árat határoz meg, akkor akár jelentős összegről is lemondhat.
Éppen ezért egy ingatlan értékének meghatározásakor nem az a kérdés, hogy „mennyiért szeretném eladni?”, hanem az, hogy „a rendelkezésre álló adatok és az ingatlan adottságai alapján milyen érték indokolható szakmailag?”
Ez a különbség az egyszerű árbecslés és a szakmai ingatlanértékelés között.
Online becslés vagy helyszíni ingatlan értékbecslés?
Ma már online eszközökkel is lehet előzetes képet kapni egy ingatlan várható értékéről. A Rétköz Vagyonértékelő oldalán elérhető előzetes ingatlan értékbecslő például kiindulópontot adhat annak, aki elsőként arra kíváncsi, milyen értéksávban helyezkedhet el az ingatlana.
Fontos azonban különbséget tenni az előzetes becslés és a helyszíni vizsgálatra épülő szakértői értékbecslés között. Az online eredmény tájékozódási pont lehet, de nem látja mindazokat az ingatlanspecifikus körülményeket, amelyeket egy szakértő a helyszínen meg tud vizsgálni.
Ha az ingatlan értéke egy komoly pénzügyi, vagyoni vagy jogi döntés alapja, indokolt lehet részletes szakértői értékelést kérni.
Amikor már nem az eladó kérdez, hanem egy közjegyző
A másik ügy teljesen más helyzetet teremtett. Ebben az esetben közjegyző keresett meg bennünket ingatlannal kapcsolatos szakértői feladattal.
Itt már nem feltétlenül az volt az első kérdés, hogy:
„Mennyit ér ez az ingatlan ma?”
Egy ilyen ügyben annak is jelentősége lehet, hogy mely időpontra vonatkozóan kell az értéket meghatározni, milyen állapotban volt akkor az ingatlan, illetve milyen adatok vehetők figyelembe az értékelés során. Ez alapvetően más feladatot jelenthet, mint amikor egy tulajdonos a jelenlegi piaci értékre kíváncsi.
Miért fontos az értékelés időpontja?
Az ingatlanpiac változik.
Ezért ami egy korábbi időpontban reális ingatlanérték volt, nem feltétlenül azonos a jelenlegi piaci értékkel. Ez különösen fontos lehet olyan szakértői feladatoknál, ahol nem a mai értéket kell meghatározni, hanem egy korábbi időpontra vonatkozó értékelésre van szükség.
Ilyenkor nem lehet egyszerűen a jelenlegi árviszonyokból kiindulni és azt mondani, hogy az ingatlan korábban is ugyanennyit ért. A szakmai kérdés mindig az adott ügyhöz és az értékelés meghatározott időpontjához igazodik.
Mit csinál az igazságügyi ingatlan szakértő?
Ezzel kapcsolatban van egy fontos félreértés. Az igazságügyi szakértő nem a jogvitát dönti el. A feladata a saját szakterületéhez tartozó szakkérdés megválaszolása, szakmai következtetések levonása és szakvélemény készítése.
A szakértőnek függetlenül és pártatlanul kell eljárnia, a szakmai következtetésnek pedig az értékelhető adatokból és a szakmai vizsgálatból kell következnie. Ez azt jelenti, hogy nem az egyik vagy a másik fél álláspontját kell alátámasztani.
A cél a feltett szakkérdés szakmailag megalapozott megválaszolása. Ez az a pont, ahol az igazságügyi szakértés egészen más felelősséget jelenthet, mint amikor egy tulajdonos saját döntésének támogatására kér ingatlanértékelést.
Magánszakértés, bírósági vagy közjegyzői kirendelés?
Ezt a különbséget sokan nem ismerik.
Mi a magánszakértés?
Magánszakértésnél az ügyfél saját döntése alapján kér szakmai véleményt. Ez már egy vita kialakulása előtt is hasznos lehet, de folyamatban lévő ügyben is fontos szakmai támpontot adhat az ügyfélnek vagy jogi képviselőjének.
A szakértő szakmai függetlensége azonban ebben az esetben is alapvető követelmény. A szakvélemény nem attól lesz megfelelő, hogy a megbízó számára kedvező eredményt tartalmaz, hanem attól, hogy a megállapításai szakmailag megalapozottak.
Mit jelent a kirendelt szakértő?
Kirendelt szakértő esetén az eljáró szerv határozza meg azt a szakkérdést vagy szakkérdéseket, amelyek megválaszolására a szakértői vizsgálat irányul. A szakértőnek ehhez a feladathoz kell tartania magát.
Számomra mindkét esetben ugyanaz az alapelv:
függetlenül attól, ki kezdeményezi a szakértő bevonását, a szakmai következtetésnek az adatokból kell következnie.
A Rétköz Vagyonértékelő által végzett különböző értékbecslési és szakértői területekről a szolgáltatások összefoglaló oldalán található további információ.
Mi a különbség a piaci ár és a szakmailag meghatározott érték között?
A hétköznapi szóhasználatban gyakran keveredik több fogalom.
Tulajdonosként sokszor azt kérdezzük: „Mennyiért tudom eladni?”
Ez azonban nem teljesen ugyanaz a kérdés, mint az, hogy: „Mennyi az ingatlan szakmailag meghatározható értéke?”
Egy konkrét adásvétel végső ára számos körülménytől függhet, például a felek tárgyalásától, az értékesítés körülményeitől és az adott piaci helyzettől. Az értékbecslés célja ezzel szemben az, hogy meghatározott szakmai szempontok és rendelkezésre álló adatok alapján indokolható érték szülessen.
Ezért az értékbecslés eredménye nem egyszerűen egy szám a dokumentum végén. A mögötte lévő indoklás legalább annyira fontos, mint maga az érték.
Miért nem elegendő néhány ingatlanhirdetés?
Az egyik leggyakoribb tévedés az ingatlanérték meghatározásánál, hogy a tulajdonos megnéz néhány hasonló méretű lakást vagy házat egy hirdetési portálon, kiszámítja az átlagos négyzetméterárat, majd megszorozza azt a saját ingatlana alapterületével.
Ez első tájékozódásnak hasznos lehet. Szakmai értékbecslésnek azonban önmagában nem tekinthető.
Két hasonló méretű ingatlan között különbséget jelenthet például:
- az elhelyezkedés,
- az ingatlan műszaki állapota,
- az alaprajz,
- a környezet,
- az épület adottságai,
- a telek jellemzői,
- valamint számos egyedi körülmény.
Ráadásul a hirdetésben látható ár nem feltétlenül azonos azzal az összeggel, amelyen végül az adásvétel létrejön. Ezért is fontos a megfelelő piaci adatok szakmai értékelése.
Mikor érdemes szakértői ingatlan értékbecslést kérni?
Nincs minden élethelyzetre egyetlen válasz, de általában indokolt lehet szakértő bevonása, ha az ingatlan értéke jelentős pénzügyi vagy jogi döntés részét képezi.
Ilyen lehet például:
- ingatlan értékesítése,
- ingatlan vásárlása,
- vagyoni helyzet felmérése,
- örökléssel kapcsolatos ügy,
- vagyonmegosztás,
- egyes jogi vagy hatósági eljárások,
- illetve olyan eset, amikor az ingatlan értékét szakmailag is alá kell támasztani.
Az általunk vállalt ingatlan értékbecslések Budapesten, Pest vármegyében és – a feladat jellegétől függően – országosan különböző értékelési célokat szolgálhatnak.
Két ügy, egy közös tanulság
A két történet teljesen különböző volt. Az egyikben egy tulajdonos szerette volna megismerni az ingatlana reális értékét. A másikban egy közjegyzői eljáráshoz volt szükség szakmai válaszra.
Mégis ugyanoda jutottunk.
Amikor egy ingatlan értéke fontos döntés része, nem érdemes találgatásokra hagyatkozni.
Az ingatlan értékbecslés mögött helyszíni vizsgálat, az ingatlan adottságainak értékelése, piaci adatok elemzése és szakmai tapasztalat áll. Az ingatlan szakértői vélemény pedig akkor igazán értékes, amikor egy fontos döntéshez nem egyszerűen egy számra, hanem annak szakmai indoklására is szükség van.
Több mint két évtizedes értékbecslői tapasztalat
A Rétköz Vagyonértékelő Kft. 1998 óta foglalkozik ingatlanok értékének meghatározásával. Budapesten és Pest vármegyében magáncélú és hivatalos célú értékbecslésekben, valamint igazságügyi ingatlan szakértői feladatokban is közreműködünk. A vállalt feladat területi hatóköre és pontos tartalma az értékelés céljától és jellegétől függ.
Az ingatlan értékbecslés díja szintén függhet többek között az ingatlan típusától, elhelyezkedésétől és az értékelés céljától, ezért a konkrét feladatra érdemes egyedi ajánlatot kérni. Ha ingatlana értékének szakmai meghatározására van szüksége, a kapcsolat és ajánlatkérés oldalon közvetlenül is felveheti velünk a kapcsolatot.
Gyakran ismételt kérdések az ingatlan értékbecslésről
Mikor érdemes lakóingatlan értékbecslést kérni?
Akkor, ha az ingatlan értéke fontos pénzügyi, vagyoni vagy jogi döntés alapja. Ilyen lehet például az eladás, vásárlás, vagyonmegosztás, öröklési ügy vagy más olyan helyzet, amelyben fontos a reális ingatlanérték ismerete.
Mitől lesz megbízható egy ingatlan értékbecslés?
A szakmailag megalapozott értékbecslés nem egyetlen adatból indul ki. A helyszíni vizsgálat, az ingatlan jellemzőinek elemzése, a releváns piaci adatok értékelése és a szakmai következtetések együttesen vezetnek az eredményhez.
Meg lehet állapítani az ingatlan értékét csak internetes hirdetésekből?
Az internetes hirdetések hasznos tájékozódási pontot jelenthetnek, de önmagukban nem helyettesítik a szakértői értékbecslést. A hirdetési ár nem feltétlenül azonos a tényleges piaci értékkel, és egy hirdetésből az ingatlan valamennyi egyedi adottsága sem feltétlenül állapítható meg.
Mi a különbség az online előzetes értékbecslés és a szakértői értékbecslés között?
Az online előzetes értékbecslés elsősorban tájékozódási célú kiindulópont. A szakértői értékbecslés ezzel szemben az adott ingatlan részletesebb vizsgálatára, releváns adatok elemzésére és szakmai értékelésre épül.
Miért fontos a helyszíni szemle?
A helyszíni vizsgálat során olyan körülmények és egyedi jellemzők is megismerhetők, amelyek dokumentumokból vagy internetes hirdetésekből nem feltétlenül állapíthatók meg megfelelően. Ezek az ingatlan értékelése során jelentőséggel bírhatnak.
Meghatározható egy ingatlan korábbi időpontra vonatkozó értéke?
Bizonyos szakértői feladatok esetében nem a jelenlegi, hanem egy meghatározott korábbi időpontra vonatkozó értéket kell vizsgálni. Ilyenkor a szakértői feladatnak megfelelően az adott időpontra vonatkozó körülményeket és rendelkezésre álló adatokat kell értékelni.
Közjegyző kérhet igazságügyi ingatlan szakértői véleményt?
Közjegyzői eljárásban is felmerülhet olyan szakkérdés, amelynek megválaszolásához igazságügyi szakértő bevonására lehet szükség.
Az igazságügyi szakértő eldönti a jogvitát?
Nem. Az igazságügyi szakértő a saját szakterületéhez tartozó szakkérdésben készít szakvéleményt. A jogi döntést az arra jogosult eljáró szerv hozza meg.
A megbízó mondja meg, milyen érték szerepeljen a szakvéleményben?
Nem. A szakértői következtetésnek a vizsgálatból, az értékelhető adatokból és az alkalmazott szakmai szempontokból kell következnie. A szakértő függetlensége és pártatlansága az igazságügyi szakértői tevékenység alapvető követelménye.
Mennyibe kerül egy ingatlan értékbecslés?
A díj több tényezőtől függhet, így például az ingatlan típusától, elhelyezkedésétől, valamint attól, hogy milyen célra készül az értékelés. A pontos díjazásról ezért célszerű az adott feladatra ajánlatot kérni.
Szakértői értékbecslésre van szüksége?
Ha ingatlana értékének meghatározása fontos pénzügyi, vagyoni vagy jogi döntéshez szükséges, érdemes olyan szakértői véleményre támaszkodni, amely mögött vizsgálat, adatelemzés és szakmai indoklás áll.
Rétköz Vagyonértékelő Kft. – ingatlanértékelés szakmai alapokon 1998 óta.
