Gyakran ismételt kérdések

Az értékcsökkentett pótlási költség egy olyan értékelési módszer, amely akkor kerül alkalmazásra, ha nincs elegendő piaci adat. Ez az ingatlan újraépítési költségéből indul ki, majd levonásra kerülnek az amortizáció, az elavulás és az esetleges hibák költségei.

A kényszereladási érték az az összeg, amelyért az ingatlan rövid idő alatt, kényszerhelyzetben kerül értékesítésre. Ez jellemzően alacsonyabb a piaci értéknél, mivel az eladó nem tud optimális feltételek mellett értékesíteni.

Az alternatív használati érték azt mutatja meg, hogy mennyit érne az ingatlan akkor, ha nem a jelenlegi funkciójában használnák. Ez az érték a lehetséges jövőbeni hasznosítási módokra épül.

A biztosítási érték az az összeg, amelyet a biztosító egy adott ingatlanra vonatkozóan elfogad, és amely alapján kártérítést fizet egy káresemény bekövetkezésekor. Ez az érték a biztosítási szerződés részeként kerül meghatározásra.

A hitelbiztosítéki érték az ingatlan hosszú távon fenntartható értékét jelenti, amelyet a bankok és pénzintézetek használnak fedezetként. Meghatározásakor a jövőbeni piacképességet, a stabil használatot és a piaci környezetet veszik figyelembe, spekulatív tényezők nélkül.

A befektetési érték egy adott befektető vagy befektetői csoport szemszögéből határozza meg az ingatlan értékét. Ez az érték figyelembe veszi az egyedi befektetési célokat, elvárt hozamot és az adott ingatlan hasznosításának lehetőségeit, ezért szubjektív jellegű.

A méltányos érték azt az összeget jelenti, amelyen egy ingatlan gazdát cserélhet a felek között egy korrekt, piaci jellegű tranzakció során. Ez az érték gyakran speciális helyzetekben kerül meghatározásra, például jogi vagy üzleti megállapodások esetén.

Nem piaci alapú értékelés akkor szükséges, ha jogszabályi előírás, speciális körülmény vagy a megbízó igénye miatt a piaci érték nem alkalmazható. Ilyen esetekben az értékbecslő más értékelési alapot használ, például méltányos értéket határoz meg.

A piaci érték az az összeg, amelyért az adott ingatlan az értékelés időpontjában gazdát cserélhet egy valós piaci környezetben. Ez egy olyan feltételezett tranzakció, ahol az eladó és a vevő is tájékozott, önkéntes döntést hoz, és egyik fél sincs kényszerhelyzetben.

Egy ingatlan egyszerre többféle értékkel is rendelkezhet, attól függően, hogy milyen célból történik az értékelés. Ide tartozik például a piaci érték, méltányos érték, befektetési érték, hitelbiztosítéki érték, biztosítási érték, alternatív használati érték, kényszereladási érték, valamint az értékcsökkentett pótlási költség és a könyv szerinti érték. Az értékbecslések többsége a piaci érték meghatározására irányul.

Az ingatlan értékét az értékbecslés során úgy határozzuk meg, mint a jövőben várható gazdasági előnyök jelenlegi értékét, amely az ingatlan birtoklásából és használatából származik. Gazdasági értelemben minden olyan eszköz értékkel bír, amely tulajdonosának vagy használójának tényleges hasznot termel.

3-15 munkanapon belül az ingatlan típusától és a munka nagyságától függöen.

Az ingatlan értékbecslés ára az ingatlan típusától és komplexitásától függ.

Lakóingatlanok esetén általában kedvezőbb, míg üzleti vagy speciális ingatlanoknál magasabb díjjal kell számolni. A pontos ár minden esetben egyedi ajánlat alapján kerül meghatározásra.

Szinte minden ingatlantípusra kérhető értékbecslés.

Ide tartoznak lakások, családi házak, telkek, irodák, üzlethelyiségek, ipari ingatlanok, kereskedelmi ingatlanokra, mezőgazdasági és speciális ingatlanokra is. A módszertan minden esetben az adott ingatlan jellegéhez igazodik.

Igazságügyi ingatlan szakértő bevonása jogi vagy hatósági ügyekben szükséges.

Ilyen lehet például peres eljárás, vagyonmegosztás, öröklési vita vagy bírósági szakértői vélemény készítése. Ezekben az esetekben a szakvéleménynek hivatalosan is elfogadhatónak kell lennie.

Az igazságügyi szakértő által készített magánszakértői vélemény nem azonos a közjegyző, vagy bíróság kirendelése alapján készült szakvéleménnyel. A bíróság által kirendelt szakértő szakvéleménye a bírósági eljárásban a vonatkozó jogszabályok szerint kerül felhasználásra, míg a magánszakértői vélemény eljárásjogi megítélése ettől eltérő.

A normál értékbecslés piaci célokat szolgál, míg az igazságügyi értékbecslés jogi felhasználásra készül.

Az igazságügyi szakértés szigorúbb formai és tartalmi követelményeknek felel meg, és bizonyító erejű dokumentumként használható.

A cégértékelés egy vállalkozás teljes gazdasági értékének meghatározása.

Ez figyelembe veszi a bevételeket, eszközöket, piaci pozíciót, növekedési lehetőségeket és kockázatokat is. A cél egy reális, objektív érték meghatározása.

Cégértékelésre tulajdonosváltás, befektetés, eladás vagy jogi ügyek esetén van szükség.

Gyakori példák a cégeladás, üzletrész átruházás, befektető bevonása vagy öröklési eljárás.

A cégértékelés több módszer kombinációjával történik.

Ide tartozik a jövedelem alapú, eszköz alapú és piaci összehasonlító módszer is. A választott módszer a vállalkozás típusától függ.

A cégértékelés általában néhány naptól több hétig tarthat.

Ez függ a cég méretétől, pénzügyi adataitól és az elemzés mélységétől.

Az értékbecslés díja nem az ingatlan árától függ, hanem:

- Cél (adásvétel, hitel, peres ügy)
- Típus (lakás, ipari ingatlan, cég stb.)
- Méret és komplexitás

Rétköz Garancia - kockázat nélkül

Ha hivatalos eljárásban a mi hibánkból nem fogadják el a szakvéleményt,
akkor kijavítjuk vagy visszatérítjük az értékbecslés teljes díját.

- Mi nem kérünk magyarázatot
- Ezért nem hárítjuk el a felelősséget
- Hanem egyszerűen visszafizetjük a teljes díjat

Az alkalmazott iránymutatások a szakmai követelmények és az értékbecslési szabályok megvalósítását támogatják specifikus helyzetekben, például egy adott célra vagy egy adott eszköztípus esetén; tárgyalják a főbb figyelembe veendő szempontokat és adott esetben felhívják a tagok figyelmét más forrásokra, amelyek lényeges útmutatás és információkat tartalmaz(hat)nak.

Egy eszköz modern megfelelőjével való helyettesítésének aktuális költsége az állagromlás, az avulás és az optimalizálás összes lényeges formájának levonása után.

Olyan ingatlan (fölterület vagy épület vagy épületrész vagy mindkettő), amelyet a tulajdonos bérbeadási vagy tőkenövelési, vagy mindkét céllal tart, nem pedig:

¬¬ áruk vagy szolgáltatások előállításával vagy nyújtásával kapcsolatos felhasználásra vagy igazgatási célra vagy

¬¬ a szokásos üzletmenet keretében történő értékesítésre.

Különleges körülmények, amelyeknek fennállása esetén

az értékbecslési szabályok alkalmazása adott esetben

nem lenne helyénvaló vagy célszerű vagy az értékbecslő

nem az RICS, hanem valamely más szervezet által

megszabott szabványokat köteles alkalmazni.

Az a nap, amelyre a megállapított érték vonatkozik. Amennyiben az adott eszköztípus értéke egy napon belül is jelentősen változhat, az értékbecslés érvényességének időpontját is fel kell tüntetni.

A legmagasabb szintű szakmai szabványokat rögzítő szabály, amelyet a tagok írásbeli értékbecslések készítésekor kötelesek betartani.

Valamely vállalkozásból, vállalkozásban fennálló érdekeltségből vagy eszközök nem szétválasztható csoportjának hasznosításából származó jövőbeni gazdasági haszon.

Egy ingatlan helyszíni szemléje vagy egy eszköz megtekintése az értékére vonatkozó szakvélemény kialakításához szükséges lényeges információk megszerzése céljából, de egy nem ingatlan eszköz, például egy műtárgy vagy régiség fizikai vizsgálata nem minősülne „szemlének”.

Nem monetáris, gazdasági tulajdonságaik által megnyilvánuló javak, amelyek fizikai formában nem léteznek, de tulajdonosuk részére jogokat és gazdasági hasznot biztosítanak.

Valamely földterület és az annak természetes részét képező vagy hozzá tartozó, a földfelszínen vagy a föld alatt található objektumok (pl. fák vagy ásványok, illetve épületek és beruházások), valamint állandó épülettartozékok, így mechanikus és elektronikus épületgépészeti berendezések).

Az értéket a jövőbeni pénzáramlások aktuális tőkeértékre való átalakításával meghatározó módszer.

Az értéket azon közgazdasági elvre alapozó módszer, amely szerint a vevő nem hajlandó magasabb árat fizetni egy adott eszközért, mint amelyért – vásárlás vagy építés által – egy másik, hasznosíthatóság tekintetében azonos eszközt kaphatna.

Konkrét, kötelező érvényű előírásokat és azok megvalósítását segítő iránymutatást tartalmaz az IVS-ben foglaltaknak megfelelő értékbecslések elkészítéséhez.

Az a becsült összeg, melyen egy ingatlanban megtestesülő jog az értékbecslés fordulónapján megfelelő bérleti feltételek mellett bérbe adható, egy határozott szándékot mutató bérbeadó és egy tőle független, határozott szándékot mutató bérlő között megfelelő értékesítési időtartamot és nyilvános piacra bocsátást feltételezve, ahol a felek jól informáltan, körültekintően és kényszertől mentesen járnak el.

Egy eszköz meghatározott, értéket csak különlegesen érdekelt vevő számára képviselő tulajdonságait kifejező összeg.

Olyan ingatlan, amely speciális jellegéből és kialakításából, méretéből, elhelyezkedéséből vagy más tulajdonságából adódó egyedisége miatt ritkán, legfeljebb a tulajdonos vállalkozással vagy gazdálkodó egységgel együtt kerül értékesítésre a piacon.

Két vagy több eszköz, vagy érdekeltség egyesítése révén keletkező többletérték, ahol az eszközök vagy érdekeltségek egyesített értéke nagyobb, mint külön értékeik összege („egyesülési érték” néven is ismert).

E fogalomnak két, egymástól jól elkülönülő definíciója van. A helyes definíciót körültekintően, az adott értékbecslésnek megfelelően kell kiválasztani és megadni.

1. Az az ár, melyért az értékbecslés fordulónapján egy piaci szereplők által kötött szabályos ügylet keretében egy eszköz értékesíthető vagy egy kötelezettség átruházható. (IFRS 13).

2. Az a becsült összeg, melyért egy eszköz vagy kötelezettség meghatározott, jól informált és határozott szándékot mutató felek között gazdát cserélhet, és amely tükrözi a két fél érdekeit (IVS 2013). Ez nem érvényes a pénzügyi beszámolókban történő felhasználásra szolgáló értékbecslésekre (lásd: IVS 300).

(A fenti definíciók kapcsán a 4. ÉSZ 1.5. Valós érték

1. szakasza és az 1. AIM – Értékbecslés pénzügyi beszámolókban történő felhasználás céljára szolgál