Értékbecslőként azt tanultam meg, hogy minden ingatlan mögött emberi történetek húzódnak meg
Ha valaki megkérdezi tőlem, mi a munkám legfontosabb része, nem azt válaszolom, hogy ingatlanokat értékelek. Inkább azt, hogy felelős döntésekhez adok biztos szakmai alapot
Az emberek többsége ugyanis nem egyszerűen egy számot szeretne hallani. Azt akarja tudni, hogy jó irányba indul-e.
Nem adja-e el túl olcsón az otthonát? Nem kér-e érte túl sokat? Egy családi vita vagy vagyonmegosztás során valóban korrekt összegről beszélnek-e? Egy működő vállalkozás ingatlana tényleg annyit ér-e, amennyit az egyik vagy a másik fél gondol róla?
Ezekre a kérdésekre nem lehet érzések, emlékek vagy feltételezések alapján megbízható választ adni.
Röviden: egy ingatlan valódi piaci értékét nem a tulajdonos elképzelése, a korábbi ráfordítások összege vagy egy internetes hirdetés négyzetméterára határozza meg. Az érték megállapításához az ingatlan elhelyezkedését, állapotát, adottságait, jogi helyzetét, környezetét és az aktuális piaci adatokat együttesen kell vizsgálni.
Sokan úgy gondolják, hogy egy értékbecslés néhány fényképből és egy környékbeli négyzetméterárból áll. A valóság ennél jóval összetettebb.
Egy ingatlan értékét többek között befolyásolhatja:
- az elhelyezkedése és a mikrokörnyezete;
- az épület és a lakás műszaki állapota;
- az ingatlan alaprajza és használhatósága;
- az emelet, a tájolás és a természetes fény;
- a társasház állapota és elvégzett felújításai;
- a közlekedési és szolgáltatási infrastruktúra;
- a jogi és tulajdoni helyzet;
- a környéken eladott összehasonlítható ingatlanok ára;
- az aktuális kínálat és kereslet;
- az értékesítés várható időtartama;
- üzleti ingatlan esetén annak működése, bevétele és kihasználtsága.
Éppen ezért minden megbízásnál ugyanazzal kezdem: félreteszem a feltételezéseket, és kizárólag az ellenőrizhető tényekre támaszkodom. Nemrég két teljesen különböző ügyben kértek fel értékbecslésre. Első pillantásra semmi közük nem volt egymáshoz.
Az egyik egy budapesti panellakás eladása előtt álló házaspár története volt. A másik egy szentendrei családi szállodáé, amely egy válás és az ahhoz kapcsolódó vagyonmegosztás miatt került a figyelem középpontjába.
Mire mindkét ügy lezárult, ugyanarra a következtetésre jutottam: a legdrágább hiba gyakran az, amikor az érzelmek felülírják a piaci valóságot.
Amikor a túl alacsony ár lett a legnagyobb akadály
A XI. kerületben egy 54 négyzetméteres, erkélyes panellakás tulajdonosai kerestek meg. Már hónapok óta hirdették az ingatlant, mégis alig akadt komoly érdeklődő. A megtekintések után mindenki udvariasan elköszönt, de érdemi ajánlat nem érkezett.
A tulajdonosok egy idő után arra kezdtek gyanakodni, hogy túl magas áron kínálják a lakást. Már az árcsökkentés gondolata is felmerült bennük. Amikor beléptem a lakásba, rögtön láttam, hogy valami nem stimmel a korábbi feltételezéssel.
A lakás:
- világos volt;
- kedvező elosztással rendelkezett;
- rendezett és költözhető állapotban volt;
- erkéllyel rendelkezett;
- jól megközelíthető helyen feküdt;
- néhány perc sétára volt a metrótól és a bevásárlási lehetőségektől.
A társasházban ráadásul nemrég fejeződött be a lépcsőház felújítása és a liftek korszerűsítése. Ezek olyan adottságok, amelyeket a tulajdonosok a mindennapok során már természetesnek vettek. A piacon azonban valódi értéket képviseltek.
Nem az első benyomás, hanem az adatok alapján kellett dönteni
Ilyen helyzetben sokan automatikusan további árcsökkentést javasolnának. Én azonban először mindig a számokat és az összehasonlítható piaci adatokat vizsgálom meg.
Megnéztem:
- milyen áron keltek el a környéken a hasonló lakások;
- milyen állapotú ingatlanok szerepeltek az aktuális kínálatban;
- mióta voltak piacon ezek az ingatlanok;
- milyen adottságokkal rendelkeztek;
- hogyan viszonyult hozzájuk a vizsgált lakás;
- milyen vevői csoport számára lehetett vonzó az ingatlan.
Az eredmény még a tulajdonosokat is meglepte. Nem az volt a gond, hogy túl drágán hirdették a lakást.
Hanem az, hogy túl olcsón.
Miért lehet probléma, ha egy lakást túl olcsón hirdetnek?
Ez elsőre furcsán hangzik. Sokan azt feltételezik, hogy az alacsonyabb ár automatikusan több érdeklődőt és gyorsabb eladást eredményez. A gyakorlat azonban nem mindig ezt mutatja.
Ha egy ingatlan feltűnően olcsóbb a hasonló adottságú lakásoknál, a vevőkben könnyen felmerülhetnek a következő kérdések:
- Van valamilyen rejtett műszaki hibája?
- Probléma van a tulajdoni viszonyokkal?
- Sürgősen meg akar szabadulni tőle a tulajdonos?
- Zajos vagy problémás a környék?
- Jelentős felújításra szorul?
- Van olyan körülmény, amelyet a hirdetés nem mutat be?
A túl alacsony ár tehát nem feltétlenül növeli a bizalmat. Bizonyos esetekben éppen ellenkező hatást válthat ki: azt az érzést keltheti, hogy az ingatlannal valami nincs rendben.
Emellett az ár a pozicionálást is meghatározza. Ha egy jó adottságú lakás a megfelelő piaci kategóriánál jóval alacsonyabb ársávban jelenik meg, nem feltétlenül azokhoz a vevőkhöz jut el, akik valóban felismernék és megfizetnék az értékeit.
Nemcsak az árat, hanem a hirdetés üzenetét is módosítani kellett
A vizsgálat után nem egyszerűen a meghirdetett árat változtattuk meg.
Átdolgoztuk a hirdetés szövegét és az ingatlan bemutatásának logikáját is. Kiemeltük azokat az előnyöket, amelyeket a tulajdonosok addig nem tartottak különösebben fontosnak:
- a felújított társasházat;
- a korszerűsített lifteket;
- a jó közlekedést;
- a kedvező tájolást;
- a természetes fényt;
- a praktikus alaprajzot;
- az erkélyt;
- az azonnali költözhetőséget;
- azt, hogy a lakás nem igényel jelentős induló felújítást.
Az új hirdetés már nem egy olcsó panellakásként mutatta be az ingatlant, hanem egy jó elhelyezkedésű, rendezett és kiszámítható állapotú otthonként. Ez lényeges különbség.
Az ár önmagában ritkán elegendő. A vevőnek azt is értenie kell, hogy az adott ingatlan miért ér annyit, amennyit kérnek érte. Néhány napon belül egészen más érdeklődők jelentkeztek. Olyan vevők érkeztek, akik ismerték a környéket, tisztában voltak a helyi árszintekkel, és nem egy „gyanúsan olcsó” lakást kerestek, hanem egy megfelelő ár-érték arányú otthont.
A végső eladási ár magasabb lett annál, mint amit a tulajdonosok eredetileg elképzeltek. Ez ismét megerősített abban, hogy a független szakértő feladata nem csupán egy összeg meghatározása. Sokszor abban is segít, hogy a tulajdonos felismerje saját ingatlanának olyan előnyeit, amelyek felett a mindennapok során már elsiklik.
Eladás előtt ezért különösen fontos lehet egy lakóingatlan értékbecslés valós piaci adatok alapján. Egy objektív elemzés nemcsak a túlárazás, hanem az indokolatlanul alacsony hirdetési ár kockázatát is csökkentheti.
Amikor már nem az eladás volt a kérdés, hanem az igazságos megállapodás
Alig néhány héttel később egy egészen más jellegű megbízás várt rám. Ezúttal nem egy lakás, hanem egy családi tulajdonban lévő, húszszobás kis szálloda miatt kerestek meg Szentendrén.
Elsőre azt gondolhatnánk, hogy egy ilyen ingatlan értékelése teljesen más feladat. A kiindulópont azonban ugyanaz volt: egyik érintett fél sem tudta biztosan, mennyit ér valójában az ingatlan és a hozzá kapcsolódó működés.
A szálloda évek óta üzemelt, jó hírnévvel rendelkezett, és a főszezonban rendszeresen magas kihasználtsággal működött. A tulajdonosok azonban válófélben voltak, és a közös vállalkozás lett a vagyonmegosztás egyik legnehezebb kérdése. Mindkét félnek megvoltak a maga érvei.
Az egyikük a következőket hangsúlyozta:
- a növekvő fenntartási költségeket;
- a szükséges felújításokat;
- a meglévő hiteleket;
- a működéssel járó kockázatokat;
- a berendezések várható pótlási költségét.
A másik fél ezzel szemben az alábbi tényezőket tartotta meghatározónak:
- a kiváló elhelyezkedést;
- a visszatérő vendégkört;
- a szálloda ismertségét;
- a stabil működést;
- a turisztikai keresletet;
- a vállalkozásban rejlő további lehetőségeket.
Mindkét fél a saját szempontjából logikusan gondolkodott. A probléma az volt, hogy az érzelmi és személyes érdekek miatt ugyanazokat az adatokat teljesen eltérően értelmezték.
Egy működő szálloda értéke nem csak az épület értékéből áll
Ilyenkor értékbecslőként az a legfontosabb feladatom, hogy kizárjam az érzelmeket. Nem azt kell eldöntenem, hogy a felek közül kinek van igaza. Azt kell megvizsgálnom, hogy mit mutatnak az ellenőrizhető adatok. Egy ilyen feladatnál nem lehet megállni az épület műszaki állapotának és a telek adottságainak felmérésénél.
Vizsgálni kell többek között:
- az ingatlan elhelyezkedését;
- az épület műszaki állapotát;
- a szobák és közös terek állapotát;
- a szükséges felújításokat;
- a környezet turisztikai adottságait;
- a megközelíthetőséget;
- a működési és bevételi adatokat;
- az éves kihasználtságot;
- a szezonalitást;
- a visszatérő vendégkört;
- a vállalkozáshoz kapcsolódó kötelezettségeket;
- a fennálló hiteleket;
- a hasonló ingatlanok és üzleti lehetőségek piaci helyzetét.
Egy működő vállalkozás értékét nem lehet kizárólag a falak, a telek és a berendezések alapján meghatározni. Ugyanakkor a bevétel vagy a jó hírnév sem értékelhető az ingatlan állapotától és a jövőbeni költségektől függetlenül.
A két oldalt együtt kell vizsgálni.
Az ilyen összetett megbízásoknál az alkalmazott módszer és az értékelés célja is eltérhet egy hagyományos lakáseladás előtti vizsgálattól. Ezért fontos előre tisztázni, hogy az értékbecslés adásvételhez, vagyonmegosztáshoz, vállalkozási döntéshez vagy más eljáráshoz készül-e.
A különböző ingatlantípusokhoz és döntési helyzetekhez kapcsolódó ingatlan- és vagyonértékelési szolgáltatásokról itt található részletes tájékoztatás.
A tények megváltoztatták a tárgyalás menetét
A részletes elemzés után egy olyan szakmailag indokolható értéktartomány rajzolódott ki, amely mindkét fél számára elfogadható tárgyalási alapot jelentett. Nem azért, mert mindenki azt az összeget kapta, amelyet eredetileg hallani szeretett volna.
Azért, mert minden lényeges megállapítás mögött rendelkezésre álltak:
- piaci adatok;
- műszaki szempontok;
- működési információk;
- összehasonlító elemzések;
- dokumentált kötelezettségek;
- ellenőrizhető szakmai indokok.
A tárgyalások ettől kezdve már nem feltételezésekre és egymással szemben álló véleményekre épültek, hanem konkrét tényekre. Ez tette lehetővé, hogy a felek elmozduljanak a személyes álláspontoktól, és egy mindkettőjük számára értelmezhető szakmai alapból induljanak ki.
Végül sikerült megállapodniuk anélkül, hogy az ügy szükségtelenül hosszú és költséges jogvitává alakult volna.
Mi a közös a budapesti panellakás és a szentendrei szálloda történetében?
Első pillantásra kevés közös pont van egy 54 négyzetméteres panellakás és egy húszszobás szálloda között. Az egyiknél az eladási ár és a megfelelő vevők megtalálása volt a kérdés. A másiknál egy közös vagyon igazságos megosztása.
A két történet mégis ugyanazt mutatta meg:
- A tulajdonos érzelmi kötődése befolyásolja az érték megítélését.
- A túl magas és a túl alacsony ár egyaránt veszteséget okozhat.
- Az internetes hirdetési ár önmagában nem bizonyítja egy ingatlan értékét.
- A műszaki, piaci és jogi tényezőket együtt kell vizsgálni.
- Egy független szakmai elemzés segíthet a vitás helyzetek tárgyilagos rendezésében.
- A megfelelő érték nem feltétlenül az az összeg, amelyet a tulajdonos előzetesen elképzelt.
Ezért nem hiszek a hasraütésszerű ármeghatározásban
Akár egy budapesti lakásról, akár egy szentendrei szállodáról beszélünk, újra és újra ugyanazt látom: a tulajdonosok többsége érthető módon érzelmileg kötődik az ingatlanához.
Egy otthonhoz emlékek kapcsolódnak. Egy családi vállalkozás mögött gyakran több év vagy akár több évtized munkája áll. A felújításokra fordított idő, pénz és energia szintén erősen befolyásolhatja azt, hogy a tulajdonos mennyit gondol reálisnak.
Ez teljesen természetes. Éppen ezért nehéz kívülről és objektíven megítélni az ingatlan aktuális piaci értékét. Egy független értékbecslés azonban nem egyszerű magánvélemény. Nem alkuindító szám, és nem is becslés a szó hétköznapi értelmében.
Olyan szakmai vélemény, amely többek között:
- piaci összehasonlításokra;
- helyszíni felmérésre;
- az ingatlan műszaki állapotára;
- az elhelyezkedésre;
- a tulajdoni és jogi környezetre;
- az ingatlan sajátos adottságaira;
- az értékelés céljára;
- szakmai tapasztalatra
épül.
Ez adhat biztonságot akkor is, amikor eladni szeretnénk egy ingatlant, és akkor is, amikor egy család vagy vállalkozás jövőjéről kell felelős döntést hozni.
Mit nem érdemes egyedüli értékmérőként használni?
Az ingatlan értékének előzetes megbecsülésekor több olyan adat is előkerülhet, amely hasznos támpont, de önmagában nem elegendő.
A szomszéd által mondott eladási ár
Nem biztos, hogy pontos információ, és az sem biztos, hogy a két ingatlan műszaki állapota, alaprajza vagy jogi helyzete összehasonlítható.
Az ingatlanportálokon látható kínálati ár
A hirdetési ár nem azonos a tényleges eladási árral. A meghirdetett ingatlanok egy része hosszabb ideig a piacon maradhat, vagy később alacsonyabb áron kelhet el.
Az ingatlanra korábban fordított összeg
Egy drága felújítás növelheti az értéket, de nem biztos, hogy a piac a teljes ráfordított összeget megfizeti. Az egyéni ízlés szerint kialakított megoldások értéke a vevők szemében eltérő lehet.
Az érzelmi érték
A személyes emlékek a tulajdonos számára rendkívül fontosak lehetnek, a piaci értéket azonban nem növelik automatikusan.
Egyetlen négyzetméterár
Az átlagos négyzetméterár nem veszi figyelembe az ingatlan összes egyedi jellemzőjét. Két azonos méretű, egymáshoz közeli lakás értéke között is jelentős különbség lehet.
Mikor érdemes különösen óvatosnak lenni az ár meghatározásakor?
Objektív értékelésre különösen akkor lehet szükség, ha:
- az ingatlan hosszabb ideje nem kel el;
- sok megtekintés történik, de nem érkezik ajánlat;
- a tulajdonostársak nem értenek egyet az értékben;
- válás vagy vagyonmegosztás előtt állnak;
- örökölt ingatlan értékét kell meghatározni;
- családtagok között történne kivásárlás;
- céges vagy befektetési célú ingatlanról van szó;
- az ingatlan jelentős felújításon esett át;
- a környék gyorsan fejlődik;
- kevés valóban összehasonlítható ingatlan található a piacon;
- a tulajdonos nem tudja eldönteni, hogy a hirdetési ár reális-e.
Az értékbecslés célja nem egy előre eldöntött összeg igazolása
Sokszor mondom az ügyfeleimnek, hogy az értékbecslés nem azért készül, hogy igazolja azt az összeget, amelyet valaki fejben már eldöntött. Azért készül, hogy megmutassa a valóságot. Előfordulhat, hogy a vizsgálat magasabb értéket állapít meg annál, mint amire a tulajdonos számított. Máskor éppen arra figyelmeztet, hogy érdemes reálisabban tekinteni a piacra.
Mindkét esetben ugyanaz a cél: olyan döntést hozni, amelyet később sem kell megbánni.
Amennyiben lakáseladás, vásárlás, vagyonmegosztás, öröklés, céges ingatlan vagy más jelentős vagyoni döntés előtt állsz, kérj személyre szabott tájékoztatást az értékbecslés lehetőségeiről. Budapesten, Szentendrén és Pest megyében független, szakmailag megalapozott értékeléssel segítünk abban, hogy a döntésed ne feltételezésekre, hanem ellenőrizhető adatokra épüljön.
Gyakran ismételt kérdések az ingatlan valós értékéről
Mi határozza meg leginkább egy ingatlan piaci értékét?
Az értéket nem egyetlen tényező, hanem az ingatlan elhelyezkedése, műszaki állapota, mérete, alaprajza, jogi helyzete, környezete és az aktuális piaci kereslet együttesen határozza meg. Az összehasonlítható ingatlanok tényleges piaci adatai szintén fontos szerepet játszanak.
Lehet egy ingatlant túl olcsón hirdetni?
Igen. A feltűnően alacsony ár bizalmatlanságot kelthet az érdeklődőkben, és azt sugallhatja, hogy az ingatlannak rejtett műszaki vagy jogi problémája van. A túl alacsony ár emellett rossz piaci kategóriába pozicionálhatja az ingatlant.
Miért nem elegendő az internetes négyzetméterár?
Az internetes átlagár nem veszi figyelembe az adott ingatlan emeletét, állapotát, tájolását, alaprajzát, jogi helyzetét, társasházi környezetét és más egyedi adottságait. Ráadásul a hirdetési ár nem feltétlenül egyezik meg a tényleges eladási árral.
Hogyan állapítható meg egy lakás reális eladási ára?
A reális eladási ár meghatározásához össze kell vetni a lakást a környék hasonló ingatlanaival, meg kell vizsgálni annak műszaki és jogi állapotát, egyedi előnyeit, valamint az aktuális keresletet és kínálatot. A pontos értékeléshez helyszíni felmérésre is szükség lehet.
Miért fontos az értékbecslés lakáseladás előtt?
Segíthet elkerülni a túlárazást és az indokolatlanul alacsony ár meghatározását. Egy reálisan pozicionált ingatlan megfelelőbb vevői célcsoportot érhet el, és megalapozottabb tárgyalási helyzetet teremthet.
Használható értékbecslés válás vagy vagyonmegosztás esetén?
Igen. Egy független szakmai értékelés tárgyilagos alapot adhat a közös ingatlan vagy más vagyonelem értékének meghatározásához. Az értékelés pontos célját és felhasználási módját azonban mindig előre tisztázni kell.
Hogyan értékelhető egy működő szálloda vagy üzleti ingatlan?
Egy működő szálloda esetében nemcsak az épületet és a telket kell vizsgálni. Figyelembe kell venni a műszaki állapotot, a kihasználtságot, a bevételeket, a költségeket, a turisztikai adottságokat, a működés kockázatait és a fennálló kötelezettségeket is.
Az értékbecslés ugyanaz, mint egy ingatlanközvetítő által javasolt hirdetési ár?
Nem feltétlenül. A hirdetési ár értékesítési és marketingstratégiai szempontokat is tartalmazhat. A független értékbecslés célja ezzel szemben az ingatlan szakmailag indokolható értékének meghatározása az adott felhasználási cél alapján.
Növeli az ingatlan értékét minden felújítás?
Nem minden felújítás térül meg teljes mértékben. Az értéknövekedés attól függ, hogy a munkálatok javították-e az ingatlan műszaki állapotát, használhatóságát és piaci vonzerejét. Az erősen egyéni ízlésű megoldásokat a vevők nem feltétlenül fizetik meg teljes egészében.
Mikor érdemes független szakértőt bevonni?
Érdemes szakértőt bevonni eladás, vásárlás, öröklés, válás, vagyonmegosztás, tulajdonostárs kivásárlása, céges döntés vagy jelentősebb befektetés előtt. Különösen indokolt lehet akkor, ha az érintettek eltérően ítélik meg az ingatlan értékét.
