Van, ahol semmit sem, másutt akadálypályát kell teljesíteni a zártkerti ingatlan átminősítéséhez
Zártkerti ingatlan: Ha az ember értékbecslőként járja az országot, előbb-utóbb biztosan belebotlik a zártkerti ingatlanok világába. Ezek azok a telkek, amelyek papíron még mezőgazdasági művelés alatt állnak, de a valóságban sokszor kis házikók, hobbikertek, sőt néha egész lakóingatlanok bújnak meg rajtuk. A probléma ott kezdődik, amikor valaki szeretné átminősíttetni a zártkertjét lakóingatlanná – mert itt jön a magyar valóság: az egyik településen egy pecsét elég, a másikon pedig maga az akadálypálya.
Jogilag a zártkerti ingatlan a földforgalmi törvény hatálya alá tartozik
Vagyis: elvileg termőföldnek számít. Az átminősítéshez általában rendezni kell a művelési ágat (pl. „kivett udvar” legyen), majd a helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerint kell eljárni. Itt jön a lényeg: minden önkormányzat másképp szabályozza.
Van, ahol támogatják a folyamatot, máshol szinte ellehetetlenítik.
Egyes településeken elég, ha a tulajdonos bead egy kérelmet, mellékel néhány alaprajzot és földhivatali dokumentumot, majd pár hét alatt megszületik a döntés. De nem ritka az sem, hogy évekig tartó procedúra lesz belőle. Van, ahol előírják a közművek meglétét (vezetékes víz, csatorna, áram), vagy hogy a telek megfeleljen a minimális alapterületi követelményeknek. Például 700 vagy 1000 négyzetméter alatt szóba sem állnak az emberrel.
A legnagyobb nehézség, amivel sokan szembesülnek, hogy a zártkerti ingatlanokra általában nem adható ki használatbavételi engedély. Még akkor sem, ha a rajta lévő épület egyébként megfelelne minden építési szabálynak. Így a banki finanszírozás is szinte lehetetlen – vagyis egy ilyen ingatlan értéke jóval alacsonyabb, mint egy azonos méretű, de belterületi teleké.
A 2023–2025 közötti jogszabályváltozások sem hoztak átütő egyszerűsítést
- Földforgalmi törvény (2013. évi CXXII. törvény) – ez szabályozza, mi számít mezőgazdasági területnek, zártkertnek, és mikor lehet átminősíteni.
- Építési törvény (1997. évi LXXVIII. törvény) – ebben vannak a beépíthetőségi és övezeti előírások.
- Helyi településrendezési eszközök (HÉSZ, szabályozási terv) – ezek önkormányzatonként eltérőek, ezért is írtam, hogy „van, ahol semmit sem, másutt akadálypályát kell teljesíteni”.
- Kormányhivatalok és földhivatali gyakorlatok (2023–2025 között) – ide tartoznak az újabb digitalizációs változások, például az egységes földhasználati nyilvántartás, ami a zártkerti átminősítéseket is érinti.
Az önkormányzatok továbbra is önállóan dönthetnek arról, hogy az adott zártkerti övezetben engedélyezik-e az átminősítést, illetve milyen feltételekkel. Az is gyakori, hogy településrendezési terv módosítására van szükség – ez pedig több százezer forintba és akár egy évbe is kerülhet.
Értékbecslőként sokszor tapasztalom, hogy a tulajdonosok nincsenek tisztában azzal: hiába van házuk, fúrt kútjuk, villanyuk, ha a terület jogilag továbbra is szőlő, gyümölcsös vagy kert. Ilyenkor az ingatlan piaci értéke drasztikusan csökken, sőt eladáskor csak készpénzes vevő jöhet szóba.
Ugyanakkor ez is igaz:
Az átminősített zártkert komoly értéknövekedést hozhat. Egy-egy ilyen ingatlan a belterületi státusz megszerzése után akár 30–40%-kal is többet érhet, főként, ha közművesített környezetben fekszik. Ezért aki hosszú távon tervez, annak megérheti végigvinni a procedúrát – még ha néha kicsit „akadálypályás” is a folyamat.
A tanulság egyszerű:
Mielőtt bárki belevág a vásárlásba vagy az átminősítésbe, érdemes előre egyeztetni a helyi építési osztállyal, mert a szabályok falvanként változnak. Magyarországon jelenleg nincs egységes országos eljárásrend erre, így tényleg előfordul, hogy egyik településen egy hét alatt megvan, a másikon meg három év alatt sem.
Addig is, amíg ez nem lesz egyszerűbb, marad a türelem – meg szakember, aki próbálja kibogozni a jogi, építési és piaci szálakat. Mert ha valami biztos a zártkerttel kapcsolatban, az az, hogy két egyforma eset nincs.
Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő