Mi ragadt a piacon 2025 végére – és miért pont ezek az ingatlanok?
Mi ragadt a piacon: 2025 végére a magyar lakáspiac egyik legbeszédesebb jelensége nem az, ami elkel, hanem az, ami nem. Értékbecslőként ma már elég egy gyors piaci körkép ahhoz, hogy látszódjon: bizonyos típusú ingatlanok hónapok óta változatlanul hirdetésben vannak, miközben mások viszonylag gyorsan gazdára találnak.
A „mi ragadt a piacon” első számú oka az irreális árképzés.
Sok eladó még mindig a 2021–2022-es árakat tekinti kiindulási pontnak, miközben a vevői oldal 2025 végére teljesen más logika szerint gondolkodik. Ma már nem az a kérdés, hogy „mennyit kér a szomszéd”, hanem hogy mennyi a valós, finanszírozható érték.
A második gyakori ok a kompromisszumos elhelyezkedés.
Rossz közlekedés, zajos környezet, gyenge infrastruktúra – ezek korábban háttérbe szorultak, ma viszont komoly értékcsökkentő tényezők. A vevők válogatnak, és ha már nem kell kapkodni, inkább kivárnak egy jobb lehetőséget.
Külön kategóriát alkotnak a felújítandó, de nem olcsó lakások. 2025 végére a vevők többsége pontosan tudja, mennyibe kerül egy teljes felújítás, és ezt könyörtelenül levonja a kínálati árból. Azok az ingatlanok, ahol az eladó ezt nem hajlandó elfogadni, egyszerűen beragadnak.
Érdekes módon nem az alapterület a döntő.
Egy kisebb, de jó állapotú, jól árazott lakás sokkal gyorsabban elkel, mint egy nagyobb, de problémás ingatlan. Ez egyértelmű piaci üzenet: a minőség és az átláthatóság többet ér, mint a négyzetméter.
2025 végén a piac tehát szelektál. Ami bent marad, az nem véletlenül marad bent. És ami elkel, az szinte mindig reális árazással és kevés kockázattal rendelkezik.
A közelmúltban megjelent könyveimben még részletesebb információk találhatóak arról, hogy a lakások hogyan, miként, milyen gyorsan és milyen katalizátorokkal kelnek el, függetlenül a piaci körülményektől, a kereslettől, a kínálattól. Általánosságokban beszélek praktikus és minden helyzetben helytálló praktikákról, melyek kiállják az idő próbáját a XXI. századi ingatlanpiacon. Értékbecslő szemén keresztül, ám a laikusok számára is érthető módon, az átláthatóság szempontját helyezve előtérbe
Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő