Lakáspiac most – hol tartunk, és merre mehetünk?
Lakáspiac: Hosszú idő után azt érzem, hogy a magyar lakáspiac egy olyan ponthoz ért, ahol már nem csak várakozik, hanem reagál is a változó környezetre. Nem mondom, hogy könnyű helyzetben vagyunk – drága az építőanyag, sok a bizonytalanság –, de van mozgás, és ez már önmagában jó jel.
Először is, nézzük az áramlást: a legfrissebb lakásár-indexek azt mutatják, hogy az árak továbbra is emelkednek, legalább Budapesten és a nagyobb városokban. Az éves növekedés mértéke sok helyen két számjegyű, és bár intenzívebb nem lett, mint volt pár éve, még mindig nem látom azt, hogy fordulna lefelé. Vidéken más a helyzet: ott inkább lassul a növekedés üteme, néha stagnálás is előfordul.
Összetevők is lényegesek
Kínálat szempontjából egy vegyes képet látok. Az új építésű lakásokból van jócskán, de sokszor nem ott, ahol szükség lenne rájuk — Budapesten vagy közelében, jó közlekedéssel, szolgáltatásokkal. Ugyanakkor a korábbi hónapokban már jelezte néhány fejlesztő, hogy nehézségeik vannak az anyagárakkal és az engedélyeztetéssel. Az építési engedélyek kiadása lassult egyes helyeken. Ami azt jelenti, hogy a jövőbeni kínálat nem biztos, hogy eléri majd azt a szintet, amit a kereslet diktál.
A kereslet részéről viszont érzékelhető egyfajta “visszatérés”: akik korábban halogattak – mert vártak az állami támogatásokra, kedvezményes hitelekre vagy csak a kamatok csökkenésére –, most többen lépnek. A fiatal párok, akik szeretnének saját lakásba költözni, aktívak, és érzik, hogy nem biztos, hogy jobb lesz a helyzet sokkal később. Ez persze árnyalja a képet, hogy sokan még maradnak a használt lakásoknál, mert árban azok jobban megközelíthetők.
A hitelkörnyezet sem felejthető el: a kamatok ugyan magasabbak, mint pár éve. De az állami kedvezmények, a mostani 3%-os támogatott hitel, valamint bizonyos konstrukciók – például a sima kedvezményes forinthitelek – segítenek. Azzal is számolni kell, hogy a bankok szigorúbb feltételekkel dolgoznak: magasabb önerő, alapos jövedelem-ellenőrzés, kevesebb rugalmasság. Ez pedig korlátozza azokat, akik kevés- esetleg nulla – önerővel vagy bizonytalan pénzügyi háttérrel próbálkoznának.
Mit várok a közeli jövőben?
Véleményem szerint az árnövekedés Budapesten és a nagyvárosokban tovább folytatódik, de mérsékeltebb tempóban. Lehet, hogy belép egy stagnálási szakasz, mert aki eddig akart vásárolni, az sokan már megvették. Vagy épp folyamatban van (otthontámogatási hitel) aki pedig várakozó állásponton volt, az reméli, hogy jobb konstrukció vagy kisebb kamat jön – de ez nem valószínű. Vidéken inkább az alacsonyabb árszintek és jobb elérhetőség miatt növekszik a kereslet. De ott még mindig sok helyen hiányzik az infrastruktúra, a közlekedés, ami hátráltatja a területek felértékelődését.
Lakáspiac összességében:
– ha most akarsz vásárolni, van ok az óvatosságra – de nincs ok a pesszimizmusra sem. Józan tervvel, reális elvárásokkal lehet benne remény. Ha megtalálod azt a lakást, ami megfelel az igényeidnek és a költségvetésednek, akkor most jobb eséllyel tudsz jól vásárolni, mint két-három éve.
Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő