Raktárhelyiség értékbecslése:: Amikor a megrendelő megbízza irodámat értékbecsléssel, az elején nem mondja meg annak valódi célját és bizony ebből bonyodalmak származhatnak. Hogy miért? Kérlek, ha érdekel, olvasd el az alábbi esetet!
Működik a weboldalam, jönnek a megkeresések, tanácskérések, árajánlatkérések és konkrét megrendelések. Tanácskéréseket, árajánlatkéréseket, mindig megválaszolom, mert később ebből lesz a megrendelés. Egy egyszerűnek tűnő, árajánlatkérésre, mely egy udvari raktárhelyiség értékének megállapítására szólt, elég alacsony árajánlatot adtam meg. Pár nap múlva csörgött a telefonom, egy hölgy mutatkozott be elmondta, hogy ő kérte a raktárhelyiség értékbecslése megrendelést, neki a megadott ár megfelelne, és időpont egyeztetést kért.
Hurrá úgy látszik, minden jól működik, akkor vágjunk bele! Szeretem a megrendeléseket gyorsan elkészíteni, nem szeretem halogatni, ezért már másnap délelőtt, egyik kollégámmal kimentünk a megadott címre. A raktárhelyiség Budapest budai oldalának leghosszabb utcáján, egyik patinás épületben helyezkedik el. Az ingatlan helyzetéből adódóan, akár tömegközlekedéssel, vagy személyautóval is kiválóan megközelíthető. A terület infrastruktúrája kiváló. Az alap ellátást az útvonalon található szolgáltatók és számos üzlet biztosítja.
Az ingatlan az 1900-as évek elején hagyományos technológiával épült, tégla falazatú, földszint, négy emeletből, negyvenkét lakásból áll. Az alapító okirat szerint raktár elnevezésű, a ház osztatlan tulajdonában van, így önálló tulajdoni lappal nem rendelkezik. A raktár belső leírásával nem akarom szaporítani a szót, lényeg az, hogy raktározásra alkalmas. A megrendelő hölgy közölte, hogy jelenleg az ő cége bérli, amelynek az üzlete a ház utca frontjáról közelíthető meg, és szomszédos az udvari földszinti raktár helységgel. Ekkor már gondoltam, hogy itt nem csak érték megállapításról van szó. A megrendelő továbbra is ragaszkodott az eredeti értékbecslési célhoz. A szokásos fényképezés, szemrevételezés, adminisztráció után eljöttünk.
Raktárhelyiség értékbecslése:
Kollegám kapta meg az értékbecslés elvégzését. A raktárak értékbecslésénél szokásos módon hozamszámítással, a jelenlegi bérleti díjból kiindulva, megfelelő tőkésítési rátával ki is jött egy elég magas érték, 6Mft. Jöhetett az értékellenőrzése, elég nehéz volt összehasonlítási adatokat találni ezen a területen, végül egy kis kutató munkával sikerült egy tényleges kiadási, és néhány ajánlati adatot találni. Az összehasonlító adatokból pedig az látszott, hogy a megbízó pontosan dupláját fizeti bérleti díjként, ugyanis a raktár érték ellenőrizve csak 3Mft-ra jött ki.
Akkor hogy is van ez? Egy ilyen udvari, sötét raktárhelyiséget nagyon nehéz lehet bérbe adni. Nem beszélve kihasználtságról, mennyi idő kell a kiadáshoz? Világos a házban levő utcai üzlethelység tulajdonosának még ezen a magas áron is megérte.
Másnap a heti meetingen megpróbáltuk a kollégákkal kielemezni a helyzetet. Mindenki elmondta a véleményét, végül én is, és a következőre jutottam. Valószínű, hogy a hölgy meg szeretné vásárolni a raktárhelyiséget, és összenyitni az üzletével. Számoljunk csak, a 60nm-es üzlethelyiség jelenlegi piaci értéke 36Mft. Ha megtörténik a két helység összenyitása, akkor már a 90nm-es üzlethelyiség értéke 52Mft körül fog mozogni. A hölgy csak 3Mft-ot szeretne fizetni a raktárért, és a mi értékbecslésünket lobogtatni. Hát nem ügyes?
Raktárból üzlet
Ahhoz, hogy a raktárból üzlet is legyen, még 3Mft-ot a felújításra el kell költenie, gondolom, az üzlet színvonalát nem adná alább. Az új társasházi alapítóra, ügyvédre és egyéb költségre még 1Mft elmenne. Ha jól meggondoljuk, elég sok macera lenne vele, minden lakót érintene a közös terület tulajdonhányad változása. De mit is szeretne nyerni rajta? Ami a számításaimból világosan látszódik 9Mft többlet értéket. Gondolom, egy ekkora házban lakik néhány közgazdász is, akiknek lesz ehhez néhány szava.
Mi átadtuk az értékbecslést, le is zártuk az ügyet. Eltelt két hét, és a hölgy jelentkezett. Elmondta, a ház is kért egy értékbecslést, 6Mft-ra értékelték a raktárhelyiséget, és a ház ennyit is kér érte. Ezek után felvázoltam a fenti következtetéseimet. A vétel mindig alku kérdése. Örüljön, hogy csak 6Mft-ot kérnek érte, ugyanakkor 6Mft többlet értéket zsebel be.
Közös képviselő így piaci ár feletti eladást tud a lakók felé előterjeszteni. Világos a ház is rájött erre a többlet értékre, és ők is profitálni akarnak belőle. A hölgy sajnálta, hogy nem mondta el vételi szándékát, és nem értette az elején, hogy miért fontos az értékbecslés célja. De így már érti, sőt arra is rájött, hogy jól jött ki a mi értékbecslésünkkel a raktárhelység vételi árajánlatánál.
Végül is a ház nem engedett az árból, a hölgy ennek ellenére megvásárolta a raktárhelységet. A cégünk geodétája ajánlott egy olyan ügyvédet, aki jártas az ez irányú ügyekben.
Remélem, a cikkemből már Te is érted, miért is fontos az értékbecslés célja!
Következő cikkemben egy botrányos gép értékbecslés megrendelésről írok.
