Befektetési ingatlanok visszavonulása – vége a hozamkorszaknak?
Befektetési ingatlanok: Telnek az évek, klisével élve, minden változik. Ami tegnap még megrendíthetetlen igazságnak, jogos eszmének tűnt, mára talán érvényét vesztette. Rohan és persze rohamléptekben fejlődik is a világ.
Néhány évvel ezelőtt még a befektetési célú ingatlanvásárlás számított az egyik legbiztonságosabb és legjövedelmezőbb befektetésnek. A bérleti díjak folyamatosan emelkedtek, a lakásárak pedig évről évre nőttek. Ma azonban más szelek fújnak: a befektetési ingatlanok piacán visszavonulás figyelhető meg, amit több tényező is egyszerre okoz.
Melyek ezek, nézzük meg közelebbről!
(A mostani kedvező kamatozású otthonteremtési hitelről szándékosan nem beszélek, korábban rengeteget írtam a témában.)
Az egyik legfontosabb ok a megnövekedett finanszírozási költség. A korábban olcsó hitelek ideje lejárt, és a magas kamatszint miatt már nem éri meg hitelből lakást vásárolni bérbeadás céljából. A hozam jelentősen csökkent, miközben a kockázat nőtt, hiszen a bérlők fizetőképessége is bizonytalanabb lett – mégpedig a megélhetési költségek emelkedése miatt.
Emellett a szigorodó szabályozások, például a rövid távú lakáskiadás korlátozása, sok befektetőt elbizonytalanított. Az Airbnb-típusú kiadások egykor hatalmas profitot termeltek, de ma már egyre több városban korlátozzák őket. Ez csökkenti az ingatlanból elérhető bevételt, miközben az adózási terhek nőnek.
A piaci elemzők szerint a befektetők egy része más területek felé fordul, például állampapírokba vagy zöldenergia-projektekbe fektet. Az ingatlan így elveszítette korábbi „menedék” szerepét. A nagyobb tőkével rendelkező szereplők inkább kivárnak, a kisebb befektetők pedig eladási hullámba kezdtek, különösen a kisebb városi lakások piacán.
A visszavonulás hatása érzékelhető:
a befektetői kereslet csökkenése mérsékli az árnövekedést, és több lakás kerül a piacon magánvásárlókhoz. Ugyanakkor a bérleti piac szűkül, ami a bérleti díjak emelkedéséhez vezethet.
A helyzet tehát kettős: a befektetési célú vásárlások visszaesése rövid távon csökkenti a piaci nyomást, de hosszabb távon ellátási problémákat okozhat a bérlakás-szegmensben. A jövő attól függ, mikor tér vissza a gazdasági stabilitás, és újra vonzóvá válik-e az ingatlan, mint befektetési forma.
Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő